Arrematar um imóvel em leilão pode ser uma excelente oportunidade de investimento, principalmente por conta dos preços mais baixos em comparação ao mercado convencional. No entanto, um dos principais desafios enfrentados pelos arrematantes é a ocupação do imóvel. Muitas vezes, os bens leiloados ainda estão habitados por antigos proprietários, inquilinos ou terceiros. Neste artigo, vamos explicar tudo o que acontece quando você arremata um imóvel ocupado e quais são os procedimentos para desocupação.
O imóvel ainda está ocupado. E agora?
Se o imóvel adquirido no leilão ainda estiver ocupado, a primeira coisa a ser feita é analisar a situação jurídica da ocupação. Existem basicamente três cenários possíveis:
- Antigo proprietário que perdeu o imóvel: Geralmente, ocorre em leilões judiciais devido à inadimplência de financiamento ou execução de dívidas.
- Inquilino com contrato vigente: Em alguns casos, o imóvel pode estar alugado, e o arrematante deve respeitar o contrato.
- Ocupantes irregulares (invasores): Podem ser terceiros sem vínculo legal com o imóvel, exigindo um processo judicial para a remoção.
O que diz a legislação?
A legislação brasileira protege o direito do arrematante, garantindo a posse do imóvel adquirido. O Código de Processo Civil (CPC), em seu artigo 901, determina que a arrematação confere ao comprador a propriedade plena do bem, inclusive com a expedição de um mandado de imissão na posse caso haja resistência à desocupação.
Já o artigo 30 da Lei nº 9.514/97, que regula os leilões extrajudiciais, determina que o arrematante pode ingressar com ação de imissão na posse caso o imóvel esteja ocupado.
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Como proceder para desocupar o imóvel?
Se o ocupante não sair voluntariamente, você poderá seguir um dos seguintes caminhos:
Acordo amigável
Antes de recorrer à Justiça, tente uma negociação extrajudicial. Alguns arrematantes oferecem um auxílio-mudança, popularmente chamado de “troco de chave”, para facilitar a saída do ocupante sem necessidade de ações judiciais.
Ação de imissão na posse
Caso a negociação não funcione, o próximo passo é ingressar com uma ação de imissão na posse. Esse processo judicial tem como objetivo garantir que o arrematante tome posse do imóvel. O tempo médio para conclusão pode variar de alguns meses a anos, dependendo da comarca e da resistência do ocupante.
Reintegração de posse (para invasões)
Se o imóvel foi invadido após a arrematação, a ação correta é a reintegração de posse. Esse processo exige provas da invasão e pode ser mais rápido do que a imissão na posse, dependendo do caso.
Quem paga as dívidas do imóvel ocupado?
Outro ponto importante a se considerar são as dívidas do imóvel, como IPTU, condomínio e contas de consumo. Veja como funciona:
- IPTU: Dívidas anteriores ao leilão geralmente acompanham o imóvel, mas o arrematante pode solicitar a baixa judicial.
- Taxas condominiais: O comprador assume os débitos vencidos após a arrematação, mas pode pedir na Justiça que o antigo proprietário pague as anteriores.
- Contas de luz, água e gás: Ficam vinculadas ao CPF do titular, ou seja, o novo dono não herda essas dívidas.
Vale a pena arrematar um imóvel ocupado?
Sim, desde que o comprador esteja ciente dos riscos e custos envolvidos. Algumas estratégias para minimizar problemas incluem:
- Analisar o edital: Leia atentamente todas as informações do leilão.
- Visitar o imóvel: Se possível, tente verificar a ocupação antes do leilão.
- Consultar um advogado: Profissionais especializados podem orientar sobre os procedimentos judiciais.
Arrematar um imóvel ocupado pode ser desafiador, mas com planejamento e conhecimento jurídico, é possível contornar os obstáculos e garantir um excelente investimento. Se você pretende participar de um leilão, informe-se bem sobre os processos e esteja preparado para lidar com a desocupação da melhor forma possível.
