Quando se fala em leilões judiciais ou extrajudiciais, muitas dúvidas surgem sobre o funcionamento do processo, especialmente em relação ao direito de preferência. Essa é uma dúvida comum entre credores, locatários, coproprietários e até mesmo herdeiros. Afinal, quem tem prioridade para adquirir um bem levado a leilão?
Entenda de forma clara e direta o que é o direito de preferência, quem pode exercê-lo, como funciona na prática, quais são os prazos e os cuidados que o interessado deve ter para não perder essa oportunidade legal.
O que é o direito de preferência em um leilão?
O direito de preferência, também conhecido como direito de preempção, é a prioridade legal ou contratual conferida a uma pessoa para adquirir um bem em igualdade de condições com outro interessado. Em outras palavras, caso esse bem seja colocado à venda, quem tem o direito de preferência pode igualar a proposta apresentada por terceiros e adquirir o bem para si.
Esse direito aparece em diversas situações do dia a dia jurídico, como em contratos de locação, copropriedades, heranças, dissolução de sociedades, entre outros. No contexto dos leilões, o direito de preferência é uma proteção legal para partes que já têm vínculo com o bem, impedindo que percam a posse ou a chance de adquiri-lo.
Em quais tipos de leilão existe o direito de preferência?
O direito de preferência não se aplica a todos os leilões. Ele é mais comum em:
- Leilões judiciais de bens penhorados (em execuções ou falências);
- Leilões extrajudiciais de imóveis financiados, especialmente aqueles realizados por instituições financeiras;
- Leilões de bens de massa falida;
- Leilões de bens em inventários ou partilhas judiciais.
Cada tipo de leilão pode envolver regras específicas, mas a lógica central é a mesma: garantir que determinados sujeitos, por força de lei ou contrato, possam adquirir o bem antes que ele seja vendido a terceiros.
Veja Tamanho: Quem tem nome sujo pode participar de leilão?
Quem tem direito de preferência em leilão?
A seguir, veja os principais casos em que há reconhecimento do direito de preferência em leilões:
1. Condomínio e copropriedade
Se um bem for leiloado judicialmente e tiver mais de um proprietário (condômino ou coproprietário), os demais têm preferência na aquisição da parte que está sendo vendida. Essa regra consta no Código Civil (art. 504):
“Não pode um condômino vender a sua parte a estranho, se outro condômino a quiser, tanto por tanto.”
Nos leilões judiciais, esse direito pode ser exercido após a arrematação, desde que em igualdade de condições, respeitando o prazo legal.
2. Locatário (inquilino)
Nos termos da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), o locatário de imóvel residencial tem direito de preferência na venda do imóvel, desde que a venda seja realizada por instrumento particular. No entanto, esse direito não se aplica aos leilões públicos.
Contudo, em leilões extrajudiciais promovidos por instituições financeiras, alguns locatários têm questionado judicialmente esse ponto, especialmente quando há cláusulas ambíguas em contratos.
Resumo: via de regra, o inquilino não tem direito de preferência em leilões, salvo exceções contratuais.
3. Arrematante na primeira praça
No caso de leilões judiciais com duas praças (ou praças e leilões subsequentes), o arrematante da primeira praça tem, em alguns casos, o direito de igualar lances da segunda praça, conforme determinado judicialmente. Embora esse cenário seja raro, ele pode ocorrer em leilões de imóveis muito disputados ou quando há falhas processuais.
4. Ex-cônjuge ou companheiro
Durante a partilha de bens em processos de divórcio ou dissolução de união estável, se o bem for levado a leilão, o ex-cônjuge pode exercer direito de preferência, especialmente se o bem for de uso comum ou estiver em posse de uma das partes.
5. Herdeiros em inventário
Quando um imóvel ou bem é leiloado durante um processo de inventário, os herdeiros têm preferência na aquisição, conforme prevê o Código Civil (art. 1793). Ou seja, antes que o bem seja alienado para terceiros, é oferecido aos próprios herdeiros.
6. Sócios em sociedade empresarial
Se um bem da sociedade é leiloado ou vendido, os demais sócios têm preferência na aquisição, conforme contrato social ou estatuto. Isso também pode valer em casos de liquidação judicial da empresa ou falência.
Como exercer o direito de preferência em leilões?
Para exercer o direito de preferência, é preciso seguir alguns passos formais:
- Manifestação de interesse: O interessado deve comunicar formalmente ao juiz ou ao leiloeiro sobre sua intenção de exercer o direito de preferência.
- Proposta em igualdade de condições: O valor a ser pago deve ser igual ao da melhor proposta feita no leilão.
- Respeito ao prazo legal: O direito de preferência deve ser exercido dentro de um prazo, geralmente de 5 dias úteis após o leilão, conforme entendimento da jurisprudência.
- Comprovação de vínculo: O interessado deve apresentar documentos que comprovem seu direito (exemplo: contrato social, certidão de casamento, matrícula do imóvel com comprovação de copropriedade, etc.).
O que acontece se o direito de preferência não for respeitado?
Caso o leilão seja concluído sem oferecer a oportunidade ao preferente, é possível anular a arrematação, desde que haja comprovação de prejuízo e o exercício do direito dentro do prazo legal.
Na prática, isso significa que um herdeiro, coproprietário ou sócio que não foi notificado poderá entrar com ação judicial pedindo a anulação da venda, desde que:
- Prove seu direito legal;
- Comprove que não foi devidamente notificado;
- Demonstre interesse real na aquisição.
Por outro lado, se o prazo legal passar sem manifestação, o direito de preferência é considerado renunciado.
Exemplos práticos
Exemplo 1: Leilão de imóvel com dois proprietários
João e Maria são coproprietários de um imóvel. João está endividado e tem sua parte penhorada e levada a leilão. Maria, como coproprietária, tem direito de preferência e pode igualar o lance oferecido por terceiros e ficar com a parte de João.
Exemplo 2: Leilão extrajudicial de imóvel financiado
Carlos mora de aluguel em um imóvel financiado por José, que deixou de pagar o financiamento. O banco retoma o imóvel e o coloca em leilão extrajudicial. Carlos, como inquilino, não tem direito de preferência, pois a venda se dá por leilão público, e não por contrato particular.
Exemplo 3: Leilão de bem em inventário
Durante o inventário dos bens de um falecido, um carro avaliado em R$ 50.000 é leiloado judicialmente. Um dos herdeiros, Ana, tem direito de preferência e pode cobrir o lance do arrematante para adquirir o bem.
Dicas para quem deseja exercer o direito de preferência
- Acompanhe os processos judiciais com atenção, especialmente os editais de leilão;
- Cadastre-se em plataformas de leilões, como Superbid, Leilões Caixa, Zukerman Leilões, entre outros;
- Consulte um advogado especializado em leilões para garantir a proteção dos seus direitos;
- Organize sua documentação com antecedência para comprovar vínculo com o bem.
O direito de preferência em leilões é uma ferramenta jurídica importante que protege coproprietários, herdeiros, sócios e outras partes interessadas, evitando que percam o bem para terceiros sem a chance de igualar a proposta.
No entanto, esse direito deve ser exercido de forma tempestiva, formal e documentada, dentro dos prazos legais estabelecidos. Ignorar essas etapas pode significar a renúncia tácita ao direito de preferência, inviabilizando qualquer questionamento posterior à venda.
Se você acredita que tem direito de preferência em um leilão, procure orientação jurídica especializada e acompanhe de perto os processos e editais relacionados ao bem.
